可持续发展的价值：亚洲地区绿色资产溢价的有力佐证---仲量联行.pdf-solarbe文库

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可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力佐证 joneslanglasalle.com.cn 可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 2 仲量联行亚洲绿色认证建筑是否具有租金溢价毋庸置疑，越来越多的企业租户和投资者在ESG（环境、社会和治理）方面做出更加明确的承诺。然而，将绿色愿景转化为行动并不简单。企业需要考虑不动产领域的众多因素，如获得认证的建筑在地域分布上不均衡，缺乏统一的绿色建筑标准以及缺乏可靠的数据等。鉴于亚洲可持续房地产战略的现状，仲量联行深入探究绿色建筑的市场渗透率以及企业租户为租赁绿色资产空间（绿色租赁）支付溢价的意愿。我们的深入分析显示，在亚洲，拥有绿色认证的资产与它们的租赁绩效之间存在密切联系。近年来，亚洲市场的企业租户对绿色资产的租赁需求不断增加，这背后的主要驱动力是企业对能源成本、可持续发展和脱碳目标的追求。此外，地方政府还加强了对现有和新开发项目最低绿色标准的实施力度。虽然有诸多证据能够体现绿色建筑的优势，但其中最大的未知数仍然是投入成本。尽管亚洲地区的办公楼市场情况各不相同，但仲量联行的研究表明，当位置、楼龄和便利性等因素都差不多时，具有绿色资质的资产会带来更多的租赁需求并实现租金溢价。 3 仲量联行仲量联行对亚洲 14个城市的 3,089座甲级办公楼 1 （详情请参见附录）的数据进行了汇总，以评估相关区域及市场内获得或未获得绿色资质的资产供应和租金情况。在这项研究中，我们统计了10项绿色建筑认证（详情请参见附录），涵盖国际和本地标准。我们汇总的数据中包含建筑物、楼龄、位置、总建筑面积、租金价值、空置率和净吸纳量等指标。我们使用特征价格模型对亚洲11个主要城市的特定数据进行了汇总建模，从而确定了在位置、楼龄、便利性因素等条件都几乎相同时的两个项目，带有绿色认证的建筑将会带来租金溢价。 1. 甲级办公楼的定义本报告统计的办公楼存量包含两个定义要素 - 物业质量整体内部和外部饰面、平面布局、建筑管理、便捷性等 - 地理位置可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 4 仲量联行绿色资产是亚洲企业租户的新标准三分之一的企业不动产（CRE）管理者计划在 2025年前退出碳效率较低的物业亚洲11个城市中带有绿色认证的甲级办公楼资产存在租金溢价香港的绿色溢价最高，达到28（LEED铂金认证资产）绿色溢价与城市中绿色建筑供应量相关新加坡有90的甲级办公楼获得绿色认证，相应的租金溢价为4至9，首尔有37的甲级办公楼获得绿色认证，相应的租金溢价在7至 22之间执行摘要 2 0 1 5 年巴黎气候协定后，亚洲获绿色认证的甲级办公楼数量稳步上升 75的现存绿色认证的甲级办公楼是在2015年后新增的美国绿色建筑委员会的LEED评级体系标准是亚洲最广泛使用的绿色建筑认证七成的绿色认证甲级办公楼获得的是LEED认证，其中印度和中国是此项认证集中度最高的市场 1 2 3 4 5 可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 5 仲量联行绿色资产是亚洲企业租户的新标准仲量联行的研究表明，绿色认证、地理位置和租金成本，构成了企业不动产（CRE）管理者在租赁办公室时的三大考量标准。由于大型企业作出的碳承诺，在考虑商业地产租赁时，无论是跨国企业还是本土企业，都会将绿色标准作为决策考量之一。研究表明，三分之一的CRE管理者计划在2025年前退出碳效率较低的物业，这个比例还可能进一步增加。仅此一项因素就会迫使业主考虑对物业的绿色升级改造，以避免出现资产的“棕色折扣” Brown Discount。 1 / 3 亚洲CRE管理者计划在2025年前退出碳效率较低的物业前三大要素 1. 地理位置 2. 租赁价格 3. 绿色认证（可持续性）图表1CRE管理者观点图表2亚洲的CRE租赁标准 6 仲量联行可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据自2015年巴黎气候协定签署以来，亚洲获绿色认证的甲级办公楼数量稳步上升根据仲量联行的研究，亚洲14个城市中有42的甲级办公楼存量获得了绿色认证。此外，绿色认证建筑数量呈现显著上升趋势，证明绿色建筑在亚洲地区逐渐成为主流。绿色建筑在本研究中，绿色建筑的定义是，通过国际或可靠的本土绿色建筑认证标准的建筑。 2016 12 88 77 67 58 84 72 62 16 28 38 23 33 42 2017 2019 20212018 2020 2022 获绿色认证未获绿色认证图表3截至2022年第三季度亚洲（14个城市）绿色认证甲级办公楼的存量比例 42 的亚洲甲级办公楼获绿色认证在亚洲，申请绿色认证的建筑数量在过去十年中增长势头强劲，现有的通过绿色认证的甲级办公楼存量中有 75是在2015年巴黎气候协定通过后新增的。尽管如此，市场对绿色资产的需求量仍超过供应量。仲量联行的研究表明，亚洲地区的企业租户希望在条件允许的情况下，在2025年前将企业不动产组合的绿色认证占比提升至约50。但鉴于市场上供应不足的情况，这一愿景很难实现。因此，不动产行业需要重新平衡新建和改造这两方面的行动。也就是说，亚洲的甲级办公楼存量在过去几年有所增加，其中非绿色认证的办公楼数量相应提升。这背后蕴含着办公楼绿色改造的巨大机遇。获绿色认证未获绿色认证 90 49 49 44 44 42 42 41 39 37 35 29 29 13 37 新加坡德里钦奈孟买上海雅加达北京曼谷首尔东京班加罗尔香港广州大阪亚太区平均获绿色认证未获绿色认证 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 图表4截至2022年第三季度亚洲城市绿色认证甲级办公楼存量图表5亚洲地区办公楼的绿色改造潜力现有获绿色认证的甲级办公楼累计库存，截至2022年第3季度，按楼龄划分可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 7 仲量联行可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据亚洲地区绿色资产溢价的有力佐证在对亚洲市场办公楼租金的研究中，我们发现了绿色资产租金溢价的明确证据。目前绿色资产的供应不能满足企业租户设定的净零碳目标。这种供需关系上的差距是产生绿色溢价的原因。这样的差距目前提供了溢价机会，而且，一旦有相关法规出台，那些不符合可持续发展原则的建筑将很快面临棕色折扣。我们使用特征价格模型（HPM），对每个城市的数据进行了两次建模，得出了获得绿色认证的甲级办公楼的绿色溢价的下限和上限。我们发现，绿色认证甲级办公楼存量较多的城市租金溢价要低于存量相对稀缺的城市，这也是经济学中需求和供给的明显体现。在新加坡，90的甲级办公楼存量是获绿色认证的，相应的租金溢价在4至9之间，其中溢价最高的建筑是获得新加坡建设局绿色建筑标志白金级认证的办公楼。另一方面，香港只有不到三分之一的甲级办公楼存量拥有绿色认证，我们发现其中获得了 LEED铂金级认证的办公楼租金溢价接近28。但印度的城市情况相对特殊。尽管绿色认证项目数量在总存量中占比很高，但所有印度城市的绿色溢价的上限几乎都是两位数。这主要是由于印度市场上有大量的跨国企业，他们制定了雄心勃勃的ESG目标，对他们来说，租用绿色认证建筑是必选项。在印度城市中，孟买的绿色溢价最高，达到7至20。 8 仲量联行 MAP 首尔 7-22 上海 4-10 新加坡 4-9 钦奈 4-12 孟买 7-20 德里 3-17 北京 2-7 香港 7-28 曼谷 4-11 班加罗尔 5 - 19 广州 3-8 可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 9 下限这部分溢价主要是由具有基本绿色认证（例如LEED认证级、银级）的资产主导。上限这部分溢价主要是由具有高级别绿色认证（例如LEED金级、白金级）的资产主导。图表6亚洲城市甲级办公楼绿色溢价的范围仲量联行 Report Title / Supporting copy LEED评级体系标准是亚洲最广泛使用的绿色建筑认证在本报告涉及的绿色建筑认证中，有七成的绿色认证甲级办公楼为LEED认证，其中印度和中国的比例最高；这两个同时也是亚洲最大的市场及占亚洲绿色认证资产存量最大的地区。尽管绿色认证体系不尽相同，但在某些特定国家寻求“选择最大化”的大型企业必然会考虑通过当地绿色标准认证的资产。其中两个突出的例子是新加坡和日本，这两个市场的大多数建筑都通过了当地的绿色建筑标准认证。 10 仲量联行可持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据采取行动企业租户借助整体建筑环境优化趋势，实现净零排放随着越来越多的企业认识到范围三排放 Scope 3在实现净零排放目标方面的核心作用，调整企业不动产战略变得至关重要。企业租户需要寻求绿色认证的有效方法，以获得实现净零承诺之路的良好起点。此外，为了使选择最大化，企业租户还应考虑租用通过本国/本地区绿色建筑标准认证的资产，而不是只关注那些通过了国际绿色建筑认证的资产。随着绿色标准的提高，租户和业主之间将会形成为实现脱碳目标而协同一致的合作关系。投资者和业主把握存量建筑升级改造机遇由于绿色溢价的驱动，投资者和业主有很强的财务动机去投资于绿色环保认证建筑。然而，随着对可持续资产的需求达到顶峰，以及相关法规的出台，可持续资产必将成为行业标准。那些没有对建筑物进行升级改造以使其符合可持续性标准的业主可能遭受经济损失，也就是“棕色折扣”。改造不仅是加速建筑环境脱碳的最快、最有效的方法，而且还为业主提供了满足市场对于绿色办公空间需求的机会，且租户愿意为绿色租赁支付溢价。 11 仲量联行结论企业租户越来越需要与其可持续发展议程相符的不动产解决方案，这推动了对环境友好建筑的需求。这使得兼具韧性和可持续性的建筑与同期未经认证的建筑相比，具有明显更高的租用率和租金溢价。出于对未来气候风险的担忧，绿色和可持续资产受重视程度将越来越高，企业租户也将更有意愿支付绿色溢价。持续发展的价值亚洲地区绿色资产溢价的有力证据 12 仲量联行 13 仲量联行附录仲量联行对亚洲 14个城市的 3,089座甲级办公楼的数据进行了汇总，以评估获绿色认证资产与未获认证资产相比，在供应和租金方面的区域和市场的特定指标。我们对10项绿色建筑认证进行了考量，其中包括国际和本地标准。认证来源认证名称缩写全球 Excellence in Design for Greater Efficiencies EDGE 香港 Building Environmental Assessment Method/ Building BEAM/BEAM Plus Environmental Assessment Method Plus 印度 IGBC Green Building Rating Systems IGBC Green Rating for Integrated Habitat Assessment GRIHA 印度尼西亚 Greenship GREENSHIP 日本 Development Bank of Japan Green Building DBJ Green Building DBJ Green Building Comprehensive Assessment System for Built CASBEE 新加坡 BCA Green Mark Certification Scheme BCA Green Mark 泰国 Thai’s Rating of Energy and Environmental Sustainability TREES 美国 Leadership in Energy and Environmental Design LEED 城市北京德里孟买新加坡班加罗尔广州大阪首尔曼谷香港上海东京钦奈雅加达亚太区 1 Paya Lebar Link, 10-08 PLQ2 新加坡 408533 电话 65 6220 3888 www.jll.com.sg 关于仲量联行仲量联行（纽交所交易代码JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。凭借行业领先的科技应用，我们始终致力于为客户、员工和社群创造机遇、打造理想空间、提供可持续的房地产解决方案；并不断重塑房地产未来，创造更美好明天。仲量联行是财富500强企业，截至2022年9月 30日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过102,000人，2021年财政年度收入达194亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com。业务联系人张静商业地产部总裁中国区 anny.zhangjll.com 李晶项目与开发管理董事总经理智动办公，中国区 cindy.lijll.com 李从越物业与资产管理部总监中国区 ricky.lijll.com 张宇零碳研究中心首席分析师中国区 aaron.zhangjll.com 研究 Roddy Allan 首席研究官亚太区 roddy.allanjll.com Kamya Miglani ESG研究负责人亚太区 kamya.miglanijll.com James Taylor 智动办公研究负责人亚太区 james.taylorjll.com Sean Linkletter 智动办公区域研究总监亚太区 sean.linkletterjll.com joneslanglasalle.com.cn 仲量联行微信号仲量联行小程序仲量联行 ©仲量联行2023年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京北京市朝阳区针织路 23号国寿金融中心 8层邮政编码 100004 电话 86 10 5922 1300 成都四川省成都市红星路 3段 1号成都国际金融中心 1座 29层邮编 610021 电话 86 28 6680 5000 传真 86 28 6680 5096 重庆重庆市渝中区民族路 188号环球金融中心 45楼邮政编码 400010 电话 86 23 6370 8588 传真 86 23 6370 8598 广州广东省广州市天河区珠江新城珠江东路 6号广州周大福金融中心 2801-03单元邮政编码 510623 电话 86 20 2338 8088 传真 86 20 2338 8118 杭州浙江省杭州市江干区新业路 228号杭州来福士中心 T2办公楼 802室邮政编码 310000 电话 86 571 8196 5988 传真 86 571 8196 5966 南京江苏省南京市中山路 18号德基广场办公楼 2201室邮政编码 210000 电话 86 25 8966 0660 传真 86 25 8966 0663 青岛山东省青岛市市南区香港中路 61号远洋大厦 A座 2308室邮政编码 266071 电话 86 532 8579 5800 传真 86 532 8579 5801 上海上海市静安区石门一路 288号兴业太古汇香港兴业中心一座 22楼邮政编码 200041 电话 86 21 6393 3333 传真 86 21 6393 3080 沈阳辽宁省沈阳市沈河区北站路 61号财富中心 A座 21层邮政编码 110013 电话 86 24 3195 8555 深圳广东省深圳市福田区中心四路 1号嘉里建设广场第三座 19楼邮政编码 518048 电话 86 755 8826 6608 传真 86 755 2263 8966 天津天津市和平区南京路 189号津汇广场 2座 3408室邮政编码 300051 电话 86 22 5901 1999 武汉湖北省武汉市硚口区京汉大道 688号武汉恒隆广场办公楼 3908-09室邮政编码 430030 电话 86 27 5959 2100 传真 86 27 5959 2155 西安陕西省西安市雁塔区南二环西段 64号凯德广场 2202-03室邮政编码 710065 电话 86 29 8932 9800 传真 86 29 8932 9801 香港香港鲗鱼涌英皇道 979号太古坊一座 7楼电话 852 2846 5000 传真 852 2845 9117 www.jll.com.hk 澳门澳门南湾湖5A段澳门财富中心 16楼 H室电话 853 2871 8822 传真 853 2871 8800 www.jll.com.mo 台北台湾台北市信义路5段7号台北 101大楼 20楼之 1 邮政编码 11049 电话 886 2 8758 9898 传真 886 2 8758 9899 www.jll.com.tw