大湾区绿色楼宇发展调研：从用户与开发商角度看ESG在运营中的思考-仲量联行.pdf-solarbe文库

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研究报告大湾区绿色楼宇发展调研从用户与开发商角度看 ESG 在运营中的思考中国 | 2022 年 5 月 01 市场综述中国绿色建筑发展背景 2006 年住建部颁布的绿色建筑评价标准（ GB/T 50378-2006）标志着我国正式进入绿色建筑的起步阶段。随后十年国家不断强化顶层设计，确立推动建筑低碳发展的中长期目标，而法规标准也在此阶段得到不断完善。 “ 十三五 ” 期间，我国绿色建筑实现跨越式发展，累计建成绿色建筑面积超过 66 亿平方米，累计建成节能建筑面积超过 238 亿平方米。如今，随着 “ 双碳 ”（ 2030 年前碳达峰、 2060 年前碳中和）目标的设立，绿色建筑与建筑节能将迎来重要发展机遇。 1 | 大湾区绿色楼宇发展调研 2018 年深圳市绿色建筑量质齐升三年行动实施方案（ 2018-2020 年） 2018-2020 年期间新增绿色建筑面积累计达到 3,500 万平方米，完成既有建筑节能改造面积 240 万平方米。 2019 年绿色建筑评价标准 GB/T 50378-2019 绿色建筑评价技术指标体系迎来重构，涵盖安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居、提高与创新六大维度，且等级划分增添基本级。 2021 年关于推动城乡建设绿色发展的意见大力推广超低能耗建筑，提升建筑能耗监测能力，降低建筑运行能耗及水耗，大力推动可再生能源应用，鼓励智能光伏与绿色建筑融合创新发展。 2022 年 “ 十四五 ” 建筑节能与绿色建筑发展规划提升绿色建筑发展质量，提高新建建筑节能水平，加强既有建筑节能绿色改造，推动可再生能源应用，实施建筑电气化工程，推广新型绿色建造方式。 2022 年广州市关于推动城乡建设绿色发展的实施意见（公开征求意见稿）到 2025 年城镇新建绿色建筑比例达 100，星级绿色建筑比例将超 50，新建公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到 50，率先建成 “ 无废城市 ”。 2022 年深圳经济特区绿色建筑条例新建建筑的建设和运行应当符合不低于绿色建筑标准一星级的要求，鼓励既有建筑实施绿色化改造，达到既有建筑绿色改造评价标准一星级。 2006 年绿色建筑评价标准 GB/T 50378-2006 绿色建筑评价指标体系由节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理六类指标组成，并将符合最低标准的绿色建筑划分为一 / 二 / 三星级 3 个等级。 2011 年深圳市建筑节能与绿色建筑 “ 十二五 ” 规划制定更严格的建筑节能标准，开展深圳市既有建筑能耗现状及节能改造对策研究，开展可再生能源建筑应用关键难题的对策研究，建立绿色建筑全生命周期管理制度。 2011 年深圳市可再生能源建筑应用 “ 十二五 ” 规划新建公共建筑示范推广太阳能光伏建筑一体化，推动可再生能源建筑应用纳入既有建筑节能改造，开展可再生能源在建筑中先进应用技术研究和工程试点。 2012 年广州市人民政府关于加快发展绿色建筑的通告天河中央商务区、天河智慧城、白云新城、南站商务区等城市发展新区应当按绿色建筑标准进行规划、土地出让、立项、建设和管理。 2013 年深圳市绿色建筑促进办法市政府将促进绿色建筑发展情况列为综合考核评价指标，纳入节能目标责任评价考核体系和绩效评估与管理指标体系，按年度对相关部门和各区人民政府进行考核与评估。 2013 年广州市绿色建筑和建筑节能管理规定率先将绿色建筑建设管理要求纳入立法，创新和完善建筑节能过全程管理制度，将建筑节能工作向工业建筑拓展，大型公共建筑投入使用后实施用能情况监测。 2014 年绿色建筑评价标准 GB/T 50378-2014 绿色建筑评价指标体系在 2006 年版的基础上增加施工管理类指标，同时增设加分项，鼓励绿色建筑技术、管理的提高和创新。 2014 年广州市绿色建筑行动实施方案提高全市新建绿色建筑比例，到 2015 年底力争达到 30，到 2020 年底绿色建筑占新建建筑比例力争达到 40 以上。 2017 年广州市节能降碳第十三个五年规划（ 20162020 年）保持建筑节能强制性标准在设计阶段、施工阶段全面执行，绿色建筑占新建建筑的比例达到 40％以上，到 2020 年累计完成既有建筑节能改造 700 万平方米以上。 2012 年关于加快推动我国绿色建筑发展地实施意见切实提高绿色建筑在新建建筑中的比重，到 2020 年，绿色建筑占新建建筑比重超过 30。政策驱动下的绿色建筑 2 | 大湾区绿色楼宇发展调研甲级办公楼绿色建筑的重要应用场景以广州和深圳市场为例作为绿色建筑的重要应用场景，办公楼开发建设深受政府及业界关注。过去十年，广州和深圳大量新兴区域亟待发展，土地出让和总部建设尤为频繁。广州甲级办公楼总存量从 2011 年的 310 万平方米增加到 2021 年的 723 万平方米，而同一时间段内，深圳更是从 246 万平方米大幅攀升至 1,081 万平方米。未来五年，两地甲级办公楼市场的总存量将继续保持上升趋势。近年，两地政府要求各类房屋建筑项目，包括办公楼项目，应按照绿色建筑标准进行项目立项、规划和设计，否则不予办理投资计划、施工许可证等审批手续。在具体项目开发过程中，除了满足我国对于绿色建筑的评价标准外，越来越多项目基于对经济效益、运营成本、生态环境等因素的考量同时选择参与国际性绿色建筑认证，例如 LEED 和 WELL，以期平衡建筑与其使用者的健康和福祉之间的关系。根据数据显示，截至 2022 年 3 月粤港澳大湾区共拥有 849 个 LEED 认证项目，在中国五大城市群中仅次于长三角城市群。此外，我们可以发现深圳甲级办公楼市场总存量中获得 LEED 认证的项目占比（以建筑面积总和计算）达 35，高于广州 7 个百分点。这是由于在 2017 年至 2021 年期间，深圳年均新增供应显著多于广州，达 115 万平方米，且其中不少是各个核心或新兴区域的标杆项目。广州甲级办公楼存量项目分布五大城市群 LEED 认证项目总数广深 LEED 认证甲级办公楼总存量深圳甲级办公楼存量项目分布数据来源仲量联行，美国绿色建筑委员会注统计截至 2022 年 3 月； LEED 认证包含商业室内装修项目，以及办公楼、零售、住宅、数据中心、工厂等多种建筑类型。注统计截至 2022 年 3 月。 0 400 800 1,200 1,600 长三角城市群粤港澳大湾区京津冀城市群成渝城市群长江中游城市群数量个 LEED认证 35 LEED认证 28 深圳广州 385 万平方米 205 万平方米 LEED认证项目总存量 1,098 万平方米 732 万平方米甲级办公楼市场总存量图例获得 LEED 认证未获得 LEED 认证 N N 3 | 大湾区绿色楼宇发展调研 02 企业用户 ESG 战略与办公空间生态圈 ESG 市场监管 ESG，即环境（ Environmental）、社会（ Social）和管治（ Governance），是在全球可持续发展进程中衍生出的一个新兴的企业评价方式。相较它的起源企业社会责任（ Corporate Social Responsibility）， ESG 不仅为企业和投资者提供了三个具体的评价维度，而且提升了此类评价的横向可对比性。这样的特性也使得更多市场监管机构选择采用 ESG 体系来规范企业披露自身履行社会责任方面的信息。例如，香港交易所早在 2012 年就发布了主板上市规则附录二十七及创业板上市规则附录二十环境、社会及管治（ ESG）报告指引，并在过去十年不断细化各范畴下的具体评价指标及规范披露要求。此外，上交所与深交所也双双鼓励上市公司自愿披露可能对股东和其他利益相关者决策产生影响的环境、社会和管治方面的信息。 4 | 大湾区绿色楼宇发展调研企业 ESG 愿景及实施路径除了履行社会责任，ESG 对于企业而言也同时意味着综合性的风险管理，其落实程度虽然并不能带来短期明显的效益增长，但却决定着企业发展潜力与长期前景。然而，由于 ESG 理念方才兴起且体系标准尚未统一，目前将 ESG 融入企业发展战略的多为各行业的头部企业，而且达成愿景的实施路径也因行业性质不同呈现多样化的特点。资料来源各企业年报、可持续发展报告及新闻稿除设定可量化的环境保护指标以外，这些企业也极力推动社会与管治的发展，为员工打造公平公正和安全健康的工作环境。例如，通过开设领导力培养项目、线上技能学习课程、并提供线下健康咨询等充分尊重和关注每一位员工的成长机会。聚焦到商业地产的办公楼企业用户，通过企业、运营商及建筑商等多方调研分析，以及结合过往仲量联行的研究成果，我们发现已经有部分头部外资金融、专业服务业及科技企业开始行动起来，将 ESG 理念贯彻到从办公楼选址、办公空间打造到日常运营的整个管理流程当中。通常而言，这些企业会选择具有国际认证的办公楼项目，而在室内装修部分，除普遍提出节水、节电等一系列节能减排措施外，也开始要求采用环保材料以打造舒适和健康的办公环境。值得注意的是，现阶段这些企业的旗舰绿色环保办公室项目主要集中在北京和上海，而在广州和深圳的分布依然有限，但随着头部企业的总部项目相继入市，这一状况有望在短期内得到快速改善。某国际知名银行到 2030 年，能源消耗相较 2019 基线减少 50 为员工提供更灵活的办公条件，如提升远程互联网连接功能延续并完善反贪污举报机制以及举报人隐私保护机制某国际知名科技企业到 2023 年，整体公司业务、制造供应链和产品周期实现碳中和确保每个运营地点都有对应的紧急情况预案及复工方案，并提前准备好充足的防灾物资某国际知名消费品生产商到 2030 年运营产生的温室气体减少 50 设立专门的 ESG 执行委员会（含部分高管及领导层成员），负责指导和协调公司的环境、社会和管治计划某国际知名咨询公司到 2030 年，将直接和间接温室气体排放量减半为其全球组织的所有员工提供 ESG 培训某国际知名金融企业 2020 年起不再将电子废弃物运送至传统填埋场进行处理沿用并不断完善自身环境及社会风险因素评价体系，进行常规监控某国际知名房地产服务企业到 2040 年，全球范围内实现所有办公空间的净零碳排放国内某知名电商平台与 2019 年相比，到 2030 年碳排放总量减少 50 支持平等就业，保持每年残障员工占总员工数的 1.5，并在日常工作中确保他们能和其他员工一样正常办公国内某知名互联网企业不晚于 2030 年实现自身运营全面碳中和及使用 100 绿色电力国内某知名通讯企业与 2019 年相比，每百万收入减少 16 的碳排放量代表性企业 ESG 相关目标 5 | 大湾区绿色楼宇发展调研 “ 未来办公 ” 趋势与企业 ESG 战略的关系与 ESG 相关的“未来办公”趋势 ESG 战略效益选择绿色建筑绿色健康、超低能耗等指标成为企业入驻考量的重要因素混合 / 灵活办公实践混合办公、灵活办公，提高办公场所组合的敏捷性和适应性焕活办公场所打造安全、舒适、健康的办公空间，重视员工福祉办公场所公平性注重办公环境的多元化、公平性和包容性选择 ESG 评级优良的办公楼项目提供高质量、私密化的物业服务加强共享会议室等公共资源的配置打造多维度且智能化的商办社区闭环平台组织社区共融活动，普及责任安全、反贪意识等的重要性低碳装修理念选择环保、可循环建材，采用装配式装修等技术智能化利用物联网、人工智能等技术，有效追踪碳足迹制定具可操作性的减排方案缩短装修碳排放周期采用新型环保建材，减少排放污染办公室运营降本增效提升员工身心健康赋能员工创新协作积极打造合规经营环境，提升风险识别和管理促进生态伙伴转型，创造价值机遇创造集体价值，实现共同可持续发展目标挽留人才提高员工效率人性化管理实现耗能数据采集制定提升方案吸引人才提高企业创新提升品牌认同 E 环境 S 社会 G 管治资料来源仲量联行合作伙伴生态系统在企业运用ESG视角审视并改善自身运营的过程中，日常办公环节是最常见的切入点之一，特别是后疫情时代对企业的办公模式提出了新要求，亦是对办公环境的新挑战。为此，我们总结了“未来办公”趋势与企业用户落实其 ESG 战略规划的关系。 6 | 大湾区绿色楼宇发展调研办公空间属性的改变不仅影响企业办公场所，还涉及办公楼项目的整体硬件环境和软环境，企业和大楼运营者应联动打造共同价值生态圈，以满足企业员工需求的变化和提升员工归属感。因此，办公楼需求的驱动力也将发生改变，从传统的成本驱动型，演变为企业用户需求驱动型。健康、科技、可持续发展、休闲娱乐等从用户体验角度出发的设施与服务将成为办公楼项目的新标配。资料来源仲量联行企业用户需求驱动健康员工福祉可持续发展便民出行设施科技饮食休闲灵活性休闲娱乐传统成本驱动型产业聚集租金成本配套交通使用率项目形象项目管理地理位置用户需求改变引领办公楼生态圈变革办公楼驱动因素的演变 7 | 大湾区绿色楼宇发展调研不难发现，企业在贯彻 ESG 理念和顺应“未来办公”趋势的同时，办公空间的根本性改变将在无形之中为其带来吸引与挽留顶尖人才的竞争优势。作为企业最基本的组成，员工越来越重视企业文化和自身价值观的匹配度，他们对于身心健康和自我实现的认知也越发强烈。选择 ESG 发展路线，塑造具更深层次人文关怀的形象从某种层面上看即是企业对员工生活理念的认同和回应。这种以人为本的理念将极大减少人员流失，而他们也能在企业更好地展现才能和创想。企业 ESG 战略与吸引人才的联系 8 | 大湾区绿色楼宇发展调研 03 问卷调查分析随着 ESG 战略规划的推行，企业对于办公楼选址的标准将会发生改变，而办公载体将不再局限于单一的办公用途。这些城市景观中的重要组成部分将被赋予更多的使命，架起连接人与社会和自然的桥梁，乃至在未来成为社区建设的积极参与者。从产品的角度来看，现阶段市场上获得国际认证的办公楼项目仍是少数。更重要的是，由于行业对于绿色建筑的整体认识还普遍停留在节能降耗的阶段，多数项目无法满足新型办公模式的需求，同时也没有充分意识到建筑与人、社会及自然共生的必要性。为此，我们通过与企业、运营商及建筑商等多方的调研，获取企业用户对于办公楼项目最为关注的 20 个 ESG 问题，并结合业界前沿标准设计出一套针对粤港澳大湾区主要办公楼项目的 ESG 体系评价问卷，以了解粤港澳大湾区商业地产贯彻可持续发展理念的实际情况。本次问卷的发放对象为广州、深圳及佛山三地的代表性办公楼项目，并最终收回有效问卷 63 份。样本分析楼龄分布项目类型认证情况注存在受访项目同时拥有 BDC 和 OM 认证的情况。数据来源仲量联行楼龄＜5年楼龄≥5年在建 15 5 2 6 13 12 10 佛山深圳广州总部项目非总部项目 13 7 2 20 21 佛山深圳广州深圳 9 28 9 3 50 LEED 认证 BDC铂金级 OM金级 BDC金级 OM铂金级无认证 6 8 2 84 WELL 认证金级银级铂金级无认证 9 | 大湾区绿色楼宇发展调研交通通达性水资源空气质量舒适性大楼的出入口是否临近公共交通站点即与公交车站（现有或规划中）的步行距离小于 400 米，或与地铁站（现有或规划中）的步行距离小于 800 米。大楼是否有采用双层幕墙或设有通风器大楼空调系统是否具有 PM2.5 过滤能力大楼是否有设置建筑非饮用水回收利用系统 Q Q QQ 环境 100 100 广州深圳是否所有受访项目周围均有布置公共交通站点。超半数受访项目至少采用双层幕墙或设有通风器。 67 受访项目设置建筑非饮用水回收利用系统，但该比例在深圳尤为显著。超半数受访项目空调系统具有 PM2.5 过滤能力，但该比例在广州尤为显著。 null null null null 29 45 11 21 14 6 46 27 广州深圳雨水建筑中水雨水建筑中水否 11 12 39 48 0 6 50 33 广州深圳通风器双层幕墙双层幕墙通风器否是否 71 42 29 58 广州深圳注因样本大小问题，本报告不显示佛山受访项目的作答情况。数据来源仲量联行 10 | 大湾区绿色楼宇发展调研大楼是否有采用高效空调制冷机房能效比 5.0 大楼是否设置能源管理系统以实现对建筑能耗的记录和监测例如安装集成化能耗监测表。环境能源大楼是否有设置能源管理系统以实现对建筑能耗的分析和管理例如进行能耗异常分析并提出具体的节能措施。大楼是否有产生可再生能源例如安装太阳能以隔热和发电。 32 67 61 24 7 9 广州深圳是否不适用是否 86 70 14 30 广州深圳是否 46 64 54 36 广州深圳是否广州深圳 14 15 86 85 注统计剔除选择不适用的受访项目。数据来源仲量联行 Q Q Q Q 11 | 大湾区绿色楼宇发展调研大楼是否有合理运用电力系统峰谷平例如使用冰蓄冷技术降低运营成本。 2021 年大楼的公共总能耗（除租户单元外）与 2019 年的相比是否呈下降趋势注统计剔除选择不适用的受访项目。注统计剔除选择不适用的受访项目。数据来源仲量联行大楼是否有制定碳达峰的目标是否 32 3 68 97 广州深圳 Q Q Q 广州深圳是否不适用 0 0 61 39 100 0 环境能源 22 10 44 19 5 0 33 67 广州深圳下降2以下下降2-5 下降5-10 否 12 | 大湾区绿色楼宇发展调研建筑材料、空气质量、水资源等环节均是企业和房地产行业共同推动绿色可持续发展的重要组成。然而，在助力我国实现 “ 双碳 ” 目标的道路上，实现能源的有效管理是最为关键的一环，也是房地产行业现阶段的核心诉求。相应地，我们也在此次调查中设计出更多与能源相关的问题，以期反映节能降耗的前沿技术在不同类型、不同城市的受访项目中的普及程度。在对上述七道问题进行整理后，我们采用 K-means（ K 均值）聚类算法将所有 63 个受访项目分为六大类、总结归纳出每类的主要特征，并通过后续分析发现建筑设计优化、减碳成效等多个值得关注的地方。城市区域状态项目类型高效空调制冷机房能耗监测能耗分析可再生能源电力系统峰谷平能耗节约广州珠江新城已竣工地标不适用多区域已竣工普通琶洲在建多种类型不适用深圳新兴区域已竣工在建地标 100 核心区域已竣工总部多区域在建多种类型不适用 20 35 40 40 30 30 30 75 100 0 0 0 0 90 90 80 70 70 10 10 50 55 55 65 60 85 不适用不适用不适用不适用不适用下降不明显基本无节约基本无节约下降明显注数字表示在各分类各能源问题中回答“是”的百分比。 13 | 大湾区绿色楼宇发展调研发现 1 ESG 实践踏出坚实一步，设置能源管理系统已成为未来办公楼的标配。发现 2 受访项目对于能源管理各有侧重，且存在比较明显的地区政策差异。对于已落成的受访项目，设置能源管理系统以实现对能耗记录和监测的比例仅为 65，而该比例在在建项目中跃升至 95，直接反映出节约能源的观念已深入人心。然而，值得注意的是，迈出落实可持续发展的这一步并非意味着能耗问题就能迎刃而解，超半数的在建受访项目仍然缺乏对耗能异常分析及提出节能措施的能力。这也意味着项目需要继续投入，与第三方合作机构共同构建绿色建筑的全生命周期。得益于早期出台的能源管理政策，深圳的受访项目在采用高效空调制冷机房和合理运用电力系统峰谷平电价这两方面走在大湾区前列。自 2008 年起，深圳即为使用蓄冷技术的中央空调系统执行谷期电价，与此同时，政府不断调整峰谷电价政策，扩大峰谷电价差至省内最大值以推动储能商业化。由此可见，政策引导是推进商业地产绿色运营的重要因素。另一方面，广州多数项目能更好地利用现有的能耗分析系统并通过具体的节能措施取得总能耗的下降。 14 | 大湾区绿色楼宇发展调研发现 3 已落成的总部项目在能源管理上存在较大改善空间。发现 4 可再生能源建筑渗透率较低，且多为在港上市房企或外资开发商的标杆项目。跟以租售为主的办公楼相比，总部项目更多是从实际使用需求出发对建筑进行设计和建造，因此参与国际化绿色建筑认证的积极性不高，通常仅满足我国绿色建筑评价标准中对较低档划分的要求。加之当时评价体系仍未完善，这类落成年份较早的项目并未设置能源管理系统，而是将节能减排的重点落在一些已经广泛运用的资源回收系统，或生产、运输等主要耗能部门上。跟国内金融企业或金融总部相比，外资金融企业更加完整贯彻节能环保的理念。无论是自行开发建造还是采取租赁的方式，办公楼的认证等级通常被视为选址的重要或首要标准。太阳能光伏板是目前市场上产生可再生能源最经济的手段之一，然而由于层高、屋面面积等限制，这类技术往往应用于零售或物流地产，而非传统办公楼。虽然如此，不少知名开发商仍通过不断实践，利用电梯电能反馈或采用热回收空调系统从多维度制定节能解决方案。从成果来看，根据某外资开发商 2020 年的 ESG 报告，部分办公楼已有近 5 的总建筑能耗来自可再生能源。此外，这类开发商也开始积极配备太阳能发电系统，以服务更多日常办公场景。例如，通过安装光伏太阳能采光板为灯箱广告和照明提供电源，以及利用太阳能热水板抽湿系统以供用户热水使用。 15 | 大湾区绿色楼宇发展调研社会大楼是否有提供免费的活动空间以鼓励用户活动和锻炼例如通过建筑设计手段鼓励用户使用楼梯、在避难层设置免费使用的健身器材、或组织用户进行体育活动等。大楼是否配备有应急响应系统例如 AED 自动体外除颤器。大楼是否有组织促进社区共融的相关活动例如促进租户间的沟通交流，或组织租户参与社区的慈善活动。大楼是否有为用户提供放松压力和恢复精神的空间例如设置具有艺术氛围、自然景观、园林绿化、或文化特色的空间。 Q Q QQ 是否广州深圳 39 45 61 55 仅 40 受访项目为用户设置免费活动空间，且多为各细分市场的地标。 null 医疗急救意识逐渐提高，超半数受访项目配备应急响应系统。场地生态环境优化， 80 受访项目为用户提供放松精神压力的空间。对于已竣工的受访项目，半数组织社区关怀活动。 null null null null 数据来源仲量联行是否广州深圳 93 70 7 30 是否广州深圳 43 70 57 30 广州深圳是否不适用 50 33 29 39 21 27 是否 16 | 大湾区绿色楼宇发展调研社会与经济环境的变化影响了各行业职业岗位的分工与结构，例如，近年迅速发展的新经济行业的工作内容、工作时间、年龄结构与社交圈与大部分传统行业均有不少的差异；不同的行业特性与新型的工作形式随之衍生出企业对建筑或办公空间的多元化需求。一方面，由于员工更重视工作与生活平衡，提倡员工关怀与社区共融成为企业践行 ESG 主要理念之一；为此，办公楼需要提供更多空间作为员工、大楼生态系统和社区这三者之间的互动区域。另一方面，在如今疫情反复的背景下，远程办公成为新趋势，员工的心理状况也同样需要得到企业关注；休闲、健身和社区关爱的活动场所的必要性同样远大于以往。因此，建筑本身和办公空间如何协助企业共同履行上述社会责任成为了最先被讨论的话题。根据调查结果显示，受访项目普遍体现出对楼宇使用者的人文关怀，在硬件置备和活动组织层面做出更深入的思考，不少甚至对周边社区产生了有益的辐射效应。然而，目前整体办公楼市场的人性化服务与设施还有不断完善的空间，特别是针对老项目。除去现有公共空间，楼宇可以考虑进一步灵活利用避难层、空中花园等闲置资源以弥补单体物业活动空间不足的现状，从而为楼宇使用者提供人与人沟通交流、人与自然亲密接触的场所。此外，办公楼和办公楼内的使用者作为社区中独特而常被忽视的一员，办公楼的生态系统应包含社区，并成为社区健康发展的重要参与者并赋能社区共融。例如在条件允许的情况下，办公楼可以为使用者和社区提供幼儿托管、文娱活动、场地设施等资源或服务，以价值驱动提升品牌影响力。 17 | 大湾区绿色楼宇发展调研管治大楼是否要求租户和供应商签署廉洁公约在项目建筑与营运的采购方面，大楼是否使用符合可持续发展的资源即只与取得认证的绿色生产企业供应商合作。 Q Q 合规运营仍需深入推进，仅半数受访项目与租户和供应商签署廉洁公约。在港上市房企和外资开发商积极响应可持续发展，普遍实施绿色采购。 null null 数据来源仲量联行相较于环境和社会，管治作为价值观的体现，较难衡量和监管，同时也往往为领导层所忽略。因此，我们可以看到， 2021 年香港交易所对上市企业的 ESG 披露提出了更高的要求，尤其加强了对企业管治信息透明化的管理。第三版环境、社会及管治报告指引提到，企业必须对公司管制常规、董事会对 ESG 的监管等做出说明，并强调了生产安全、供应链、反贪污等细则的披露要求，为未来全面推进企业 ESG 信息强制披露做准备。这也解释了为什么在港上市房企及外资开发商普遍拥有更高的可持续发展意识和更完善的实践体系。相反，目前广深两地的其他办公楼项目对企业管治的理解可能仍存在不足。虽然已有部分项目开始行动，确保与租户和供应商的合作过程公开公平公正、廉洁诚信，但是一旦牵涉到成本上升等问题，只有少数会继续寻求绿色生产的生态伙伴。总的来说，现阶段办公楼项目往往只聚焦个别节能减排或人文关怀行为，而忽视自上而下管治理念和企业制度的迭代更新。我们认为立法监管能立竿见影地改善这种情况，但企业更加需要以前瞻性的眼光规划其 ESG 战略，将保护所有利益相关者的意识植入到生产经营的所有环节。是否广州深圳 57 4243 58 是否广州深圳 29 9 71 91 企业管治股东和控股股东治理机构设置管理层和管理层致辞机构运作信息披露质量公司治理异常预防和处理机制财务风险及防范财务业绩和质量 18 | 大湾区绿色楼宇发展调研 04 结论经过深入分析上述 20 个议题后，我们发现粤港澳大湾区的办公楼市场已经在落实 ESG 战略和满足企业用户需求上做出一定程度的努力。然而，市场要达到全面完成可持续发展转型的目标依然任重道远。作为大湾区的核心城市，广州和深圳未来将吸引更多高规格的海外、港澳企业入驻，而国内金融、科技等支柱产业也都将进入重质保量的发展新阶段。可持续办公和健康办公这些被多数项目忽视的概念将成为新常态。更重要的是，开发商对于 ESG 的实践很大程度上取决于当地办公楼市场的发展阶段和主力客群结构以及所显示出来的特性。 19 | 大湾区绿色楼宇发展调研深圳近年来，深圳大量新经济和民营企业快速发展，业务规模不断扩张，办公租赁需求急速上升。得益于此，深圳甲级办公楼市场的净吸纳量自 2016 年起大幅攀升。可是，由于新的主力客群不断涌现，其周期性特征明显及易受政策影响，该类企业用户群体对于 ESG 理念的接受和理解程度跟其业务规模扩张速度与承租能力水平的提高不匹配。经调查发现，大多企业用户目前只停留在追求产品性价比的阶段，他们在选址过程中最在意办公楼项目的使用率、租金等直接影响经济利益的因素，而未能意识到办公楼多样性服务的价值。因此，在如此环境下，深圳大部分办公楼项目主要通过提高建筑设计和硬件的豪华程度提升企业品牌形象，以及通过短期价格调整作为吸引客户的主要手段。正如问卷结果显示，尽管许多受访项目采用了高效空调机房和冰蓄冷等技术以降低能耗，但其主要目的是为了降低运营成本。相比之下，社会与管治方面的思量，例如促进社区共融与绿色采购，稍有欠缺。广州相反，广州甲级办公楼市场更多是由上市或经验丰富的开发商，以及成熟客户组成。整体而言，市场逐渐将关注点放到企业用户的核心需求上，从单纯追求产品性价比进化至秉持 “ 以人为本 ” 的运营信念。不少项目虽然落成年份较早，不具备采用如今更流行的高效空调制冷机房和非饮用水回收利用系统的条件，但他们已经逐渐去迎合到客户核心需求的变化，并以较高的用户关怀意识和管治水平塑造具有竞争力的项目软环境，以差异化的产品赢得企业用户青睐。在此背景下，老旧存量项目绿色改造的意愿也更加强烈。 20 | 大湾区绿色楼宇发展调研浅析华南企业用户对办公空间要求与项目设计不同频问题基于上述有关企业 ESG 战略与办公空间的讨论，我们认为华南区办公楼市场存在相当机遇。一方面，科技、金融与专业服务业的企业用户是广州和深圳甲级办公楼市场的需求主体，他们对于绿色办公空间的追求不断上升。现阶段他们对于办公空间的要求与存量办公楼项目存在匹配度不高甚至错配的情况。虽然两地不少项目在政策的推动下，在立项、土地出让、规划、建设和管理上均按绿色建筑标准进行，同时 2021 年住建部也规定超高层建筑的绿建等级不得低于三星级标准，但是占比更多数的普通甲级存量项目很多只停留在满足最低要求，而没有积极响应市场需求变化取得更高评级，或培养人文关怀等其他方面的意识。一些采用先进节能技术的优质绿色建筑项目由于设计或控制设置等问题，容易在企业用户办公室设计与二次装修阶段出现衔接问题，导致实际用户体验不如预期。要解决这类技术投入与实际产出不匹配的问题还需要运营与物业管理团队配合，从技术层面与企业用户做好提前部署。由此可见，办公楼项目的发展需要通过不断地与企业用户磨合和交流，而这也将指导着中长期内大量的新增供应如何就绿色环保节能、技术智能化、办公舒适度等企业用户注重的因素更好地纳入前期项目设计、建设及后续运营等环节。 21 | 大湾区绿色楼宇发展调研从政府的角度来看，相继出台的政策对企业碳排放和绿色建筑要求不断提高，这也将加快促进各行业的 ESG 发展，不管是开发商或企业用户。这意味着在供应竞争压力依然巨大的市场环境下，项目开发商和运营商需要尽快调整发展战略，关注企业用户的核心诉求，以更具可持续性和人性化的服务保障项目的长期投资价值。此外，提升自身竞争力之余，办公楼项目应持续创造良好的社会效应，不断完善人性化服务与设施。例如，可积极寻求以旧改或空间活用更新社区布局和商业结构，为社区带来更多公共活动空间和更高质量的服务。 22 | 大湾区绿色楼宇发展调研老旧办公楼项目在环保方面竞争力略显欠缺，在硬件设施寻求突破的可能性也受固有设计所限。为鼓励既有建筑绿色改造，我们认为可以从两方面入手。首先，政府可设立专项资金对符合节能减排标准的改造型项目提供一定经济扶持。其次，能源监测和分析是这类项目实现节能减排的主要手段，也是弥补硬件短板的有效途径。尤其是目前能源管理系统的设置不存在过多技术壁垒，加之采用技术相对成熟的节能设施，项目有望以较低成本的方式做到节能降耗。建议 1 推进建筑行业碳排放交易体系建设，驱动运营商提升综合管治能力。 “ 双碳 ” 目标的确立将促进绿色建筑高质量发展，加速推动绿色低碳城市的建设。除现有的政策规定外，大湾区城市包括广州和深圳应积极借鉴优秀试点的成功经验，将公共建筑纳入碳排放交易体系，以建筑行业的结构优化、转型升级推动城市可持续发展。举例来说，自 2012年起，北京将年均直接或间接二氧化碳排放总量 1万吨（含）以上的固定设施排放企业（单位）强制纳入碳排放权的交易，其中便包含了许多商业物业。我们认为设定排放总量控制目标、发放二氧化碳排放配额、实行强制市场参与者排放报告制度等一系列措施，将使得办公楼项目把节能减排落实到运营中的每个阶段。为此，开发商或运营商需加速提升自身的管治水平，在决策过程中考虑所有利益相关者的权益。此外，环境法规的日益严苛只会对行业提出更多的挑战。他们需预见其中的风险，通过不断提升综合管理能力和合规意识化危机为机遇，并藉此摆脱追求短期盈利的运营陷阱，从根本上实现其 ESG 战略规划。建议 2 预见企业用户未来需求转向，关注办公场所的用户关爱和社会责任。面对企业用户在人文关怀方面的潜在诉求，不管是在建或存量办公楼项目都需以前瞻性的眼光积极投入办公环境的多样性建设，以空间的再利用与改造开辟更多关爱用户的活动场所。与此同时，开发商应增强企业公民意识，不断探索其办公楼项目如何为所在的社区提供价值，促进社区共同繁荣。只有将节能技术与人文关怀的理念相结合，才能更好构建一套完整的绿色管理模式，并以此为基础更好地服务企业用户。建议 3 老旧存量项目从软件系统入手，能源管理为绿色改造提供新方向。 null null null 23 | 大湾区绿色楼宇发展调研作者曾丽华南区研究部总监 silvia.zengap.jll.com 特别贡献何建忠华南区物业与资产管理部工程总监 ken.heap.jll.com 黄志杰深圳研究部助理经理 andy.huangap.jll.com 梁宏浩深圳物业与资产管理部工程总监 herry.liangap.jll.com 许佳苗深圳研究部分析师 veronica.xuap.jll.com 崔芸诰深圳研究部助理经理 rachel.cuiap.jll.com 谢润霖广州研究部分析师 nicole.xieap.jll.com 24 | 大湾区绿色楼宇发展调研仲量联行大中华区分公司仲量联行 ©仲量联行2022年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。 joneslanglasalle.com.cn 仲量联行微信号仲量联行小程序北京北京市建国门外大街 1号国贸大厦A座 11层邮政编码 100004 电话 86 10 5922 1300 传真 86 10 5922 1330 成都四川省成都市红星路 3段 1号成都国际金融中心 1座 29层邮编 610021 电话 86 28 6680 5000 传真 86 28 6680 5096 重庆重庆市渝中区民族路 188号环球金融中心 45楼邮政编码 400010 电话 86 23 6370 8588 传真 86 23 6370 8598 广州广东省广州市天河区珠江新城珠江东路 6号广州周大福金融中心